中国人民银行9月5日决定，自2022年9月15日起，下调金融机构外汇存款准备金率2个百分点，即外汇存款准备金率由现行的8%下调至6%，以提升金融机构外汇资金运用能力。

此次央行下调金融机构外汇存款准备金率的举动有助于增加市场上美元流动性，稳定人民币汇率预期，保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定。根据专家估计，本次下调金融机构外汇存款准备金率2个百分点，相当于释放超200亿美元的流动性。

加上央行公布的最新一期的3.65%一年期LPR(较上一期下降5BP)，4.3%五年期以上LPR利率(较上一期下降15BP)等消息，标志着降准降息措施再次落地。随着政策呵护持续不断，市场流动性资金会越来越多。这对后市大盘是非常大的利好。

降准降息利好来袭!如何抢占市场先机?

我们要怎么看待降准与降息?首先以降准来说，央行的降准措施在消息面上来说无疑是个好消息，因为下调外汇存款准备金率属于释放美元，美元多了，人民币贬值压力就小了。从这个角度而言，会有利于我们吸收外部资金，股市对外资的吸引力就会增强。

而从降息上面来看，一年期LPR降息5个BP，五年期LPR降息15个BP。两者降息力度悬殊。要了解原因，还需要明白两种利率差别，一年期主要针对实体经济，五年期主要针对房地产。市场普遍观点认为，按照通胀率来看，我们有较强烈的降息需求，但奈何我们的经济压力比较大，所以在保通胀与保经济的选择上，管理层的天平向保经济倾斜。而五年期LPR针对的是当前羸弱的房地产行业，旨在增强买房对象信心。

客观地说，这些年虽然都不是针对房地产行业的降准降息，但在宽松流动性的大背景下，降准降息对房地产而言是绝对的利好，必然会间接影响到房地产行业。就经验看，历史上每一次降准降息都意味着利好，都会带动楼市活跃，虽每次都说和房地产无关，但房地产行业都能从中获益。

借道不动产证券化，追求稳健收益

目前我们能清楚地感觉到，无论是宏观面、业界还是市场层面，都已经非常急迫地希望改变房地产低迷的现状。7月28召开的中共中央政治局会议，7月29日，8月31日召开的国务院常务会议，对于房地产市场都做出重要部署。中央政治局会议将稳住房地产放在房住不炒之前，强调了稳地产的重要性。而国务院常务会议进一步提出支持刚性和改善性住房需求，并且地方要“一城一策”用好政策工具箱，灵活运用阶段性信贷政策和保交楼专项借款，

在房价不再这么高企的今天，房地产基金是否还值得投资?答案是肯定的。不过目前投资房地产行业的核心，不是希望政府要去大规模刺激房地产行业的发展，也不太现实。我们需要面对的现实是，房地产行业发展到今天之后，随着社会发展和人口老龄化模式初显，房地产销售面积以及房地产销售均价下降时不争的事实。而以上现象却不影响我们去做投资，因为在房地产经历阵痛和发展的时刻，里面必然会出现巨大的结构性变化，在大部分房地产企业去杠杆，缩减资产规模的时候，就是我们专注于里面相对优秀央企、国企、民企的时刻。

也就是说，在其他过去高杠杆企业稳步有序退出的过程中，我们专注于里面的优秀龙头，才能有机会在房地产行业稳定发展的过程中获取可观的收益，此外，我们不妨考虑一下在市场上表现火热的REITS基金。

REITs一般指不动产投资信托基金。这种产品是不动产的证券化，通过发行收益凭证汇集投资者的资金，交由专业投资机构进行不动产投资经营管理，并将投资收益及时分配给投资者的一种投资基金。

2021年6月，首批9只基础设施公募REITs产品在沪深交易所挂牌上市，标志着中国公募REITs市场正式诞生。公募REITs本质上是将高速公路、产业园区等基础设施项目拆分成为小份额并公开发行和上市交易，投资人通过持有公募基金份额间接持有基础设施项目获取收益。

REITs大致可分为产权类和特许经营权类两类，二者的投资标准不一样。产权类是指，以租金(或运营外包服务) 为主要收入来源的产权类资产，如仓储物流、产业园区等。

投资时要重点关注

1.每年营业收入：产权类资产可以看作是永续经营类项目，只有它的每年营业收入稳定且持续增长，我们未来的股息回报才能够稳定持续。

2.地段和出租率：只有地段好、出租率高，租金收入才能长期持续稳定地增长。

3.股息率：一般REITs的股息率合理波动区间为3%-6%，如果大于6%可以重点关注，如果小于3%，要注意风险。

特许经营权类是指，依据与政府签署的特殊经营协议进行收费的特许经营类资产，如环保基建、高速公路等。

因为我们购买特许经营权类REITs，买的是某一项目固定年限的收费权，到期后收费权不再属于我们，此时持有的项目不再具有价值剩余，所以我们需要在项目到期前逐年收回本金和收益。

因此，投资时除了要关注每年营业收入是否长期稳定外，还要关注折现率和分红预期增长率。

不过我们需要注意的是，公募REITs并非保本产品，投资基础设施基金主要面临的风险包括基金价格波动风险、基础设施项目运营风险、流动性风险、终止上市风险、税收调整风险等。建议投资者要深入了解REITs的底层资产及收益情况，在参与相关业务前，认真阅读基金合同、招募说明书等文件，熟悉公募REITs相关规则，谨慎参与二级市场交易。

风险提示

本文信息来源于公开资料或对投资经理的访谈，业绩相关数据由基金管理人或外包估值核算机构提供，数据经托管人复核。

投资有风险，本文涉及基金的过往业绩不预示其未来表现，基金管理人管理的其他基金的业绩并不构成基金业绩表现的保证，我司未以明示、暗示或其他任何方式承诺或预测产品未来收益。投资者应谨慎注意各项风险，认真阅读基金合同、基金产品资料概要等销售文件，充分认识产品的风险收益特征，并根据自身情况做出投资决策，对投资决策自负盈亏。

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